万科“活下去”的秘籍:谋全局者 必先谋一域

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  • 2018-10-15 21:38

最近万科可谓好戏连连。9月底,万科在秋季例会上,布满了“活下去”字幅,营造一种悲情感。之后对厦门一处楼盘大幅降价促销,又再度让市场轰动。

虽然万科唱衰房地产行业,又降价促销,不过仍然在积极拿地。据数据统计,2018年前9个月,万科拿地金额约1343亿元,排名第二位,同比下降8%。其中三季度拿地金额近500亿元,是几家大型房企的总和。除此之外,万科以32.34亿元收购华夏幸福环京区域的住宅用地。

今年上半年万科负债高达1.139万亿元,负债率高达83.98%。9月份万科的销售金额和销售价格双双下降,销售金额434.2亿元,比去年同期减少6.26%,也难怪郁亮产生危机感。

高额负债,销售下滑,无奈降价促销,让人感觉万科好像不行了,不过潜龙想说的是,你们太小看万科这家企业了。

万科A是中国最早的一批房地产企业,也是最早一批在A股上市的企业,其市值在A股地产企业中稳居第一,并且多次成为全球市值最大的房企,是中国房地产企业中的标杆。

自1992年上市以来,万科的业绩一直稳步增长,仅1995年2008年这两年净利润出现了下滑,营收仅1996年出现下滑。

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万科面临以上这些问题背后的真实情况又怎么样的呢?

1、高负债的问题

房地产行业的核心是预售制度,因为预售制度,商品房在尚未完工时,就会对外销售,这笔收入虽然给到房企,但是商品房没有实际交付到业主手中之前,就不能确认当期收入,而是计入预收款项。

一般预收款项越高,说明当年预售房销售火爆,房地产市场比较好,公司第二年的业绩一般不会差,从万科今年上半年业绩情况应该能看出来,收入增长51.8%,净利润增长24.94%。

预收款项被计入资产负债表的负债项目,不过这笔负债不是真正意义上的负债。2015年到2017年,万科的预收账款为2126.26亿元、2746.46亿元、4077.06亿元,占负债总额比例的44.7%、41%、41.6%,是账面上最主要的负债。而扣掉预收账款后,万科的实际负债率并不高。

业内分析房地产企业负债水平普遍采用净负债率指标:

净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产。

其中有息负债是短期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和,这一指标更能代表房企负债情况。2017年万科的净负债率仅为10.6%,远低于行业平局水平。

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2017年,上市房企平均净负债率达到79.43%,较2016年同比上涨19.42%。万科净负债率低于市场中的几个大型房企,其负债水平相对来说较低。

2、万科为何要降价促销?

为何万科净负债率低于行业平均值?原因在于其现金流管理。

房地产行业更重要的一项指标是现金流,房地产行业是资金密集型行业,有钱才能保证各项业务顺利开展,才能顺利拿地,预售后回笼资金。

2018 年上半年,万科销售面积2035.4万平方米,销售金额 3046.6 亿元,分别同比增长8.9%和9.9%,在34个城市的销售金额均位列当地前。直到最近,房地产市场销售低迷,万科宁愿打价格战,也要将房子卖出去。

主要目的是回笼资金,多储备现金。万科一直高举“现金为王”的旗帜,公司对于现金流极为重视。2012年房地产市场实行调控的时候,公司就将资金快速周转作为应对策略。

今年的房地产市场和2012年有一些相似之处,2018年上半年,万科经营现金流净额-42.55亿元,账面现金不容乐观,回款压力较大,万科最近降价销售也可能是有资金周转的压力。不过相比一季度的-277.5亿元,万科的现金流正在逐渐改善,资金也在逐步回笼。

虽然经营现金流匮乏,不过万科上半年通过多种渠道进行融资,筹资现金流净额384.0亿元,缓解了自己的现金流压力。

与恒大一对比,万科在现金流管理上做得更好,2015年至2017年,公司经营现金流分别为160.46亿、395.66亿、823.23亿元。

而同期恒大经营现金流分别为-237.49亿元、-586.10亿元、-1509.73亿元,恒大虽然是国内房地产龙头之一,业绩、规模不弱于万科,但在现金流管理上比较差,真的是花钱如流水。

3、万科最近为何积极拿地?

前文提到,在拿地上万科豪不含糊,万科为什么要拿那么多地?

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